CÁC HỒ SƠ PHÁP LÝ NHÀ ĐẤT CẦN BIẾT

Th08 28, 2022

I. Hồ sơ pháp lý nhà đất gồm những gì?

Tùy theo từng trường hợp khác nhau mà hồ sơ giấy tờ nhà đất có thể khác nhau. Các trường hợp hay gặp nhất bao gồm:

1. Hồ sơ giấy tờ pháp lý nhà đất

Căn cứ theo điều 19 Luật Cư trú, công dân có chỗ ở hợp pháp ở tỉnh nào thì có thẻ  đăng ký thường trú ở tỉnh đó. Do đó bộ hồ sơ chứng minh giấy tờ, pháp lý nhà đất hợp lệ cần phải có các giấy tờ chứng minh liên quan đến chỗ ở hợp pháp của người sử dụng. 

Một bộ hồ sơ giấy tờ nhà đất hợp pháp bao gồm những giấy tờ sau:

• Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu( nếu có)

• Bản khai nhân khẩu, hộ khẩu 

• Giấy chuyển hộ khẩu hoặc giấy báo thường trú, tạm trú tạm vắng theo Luật Cư trú

• Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hiện tại của người sở hữu, sử dụng đất là hợp pháp.

2. Hồ sơ pháp lý nhà đất trong việc mua bán đất 

Khi muốn thực hiện hoạt động mua bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn không chỉ cần chứng minh bằng giấy tờ hợp pháp về quyền sở hữu mà còn cần phải chuẩn bị thêm một số loại giấy tờ sau:

• Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân bản gốc, đối với người nước ngoài cư trú tại Việt Nam thì cần có hộ chiếu 

• Giấy chứng minh tình trạng hôn nhân, nếu kết hôn rồi thì cần có giấy chứng nhận kết hôn hoặc độc thân thì cần giấy xác nhận độc thân được cấp bởi uỷ ban nhân dân huyện hoặc xã nơi bạn cư trú

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng đất ( sổ đỏ) bản gốc

• Nếu đã kết hôn và tài sản đó là của riêng thì cần giấy xác nhận là của riêng bản gốc

Ngoài những loại giấy tờ nêu trên thì khi thực hiện hoạt động mua bán đất, hai bên cần công chứng hợp đồng mua bán đất và đầy đủ chữ ký hợp pháp của hai bên kèm theo chữ kỹ và dấu mộc đỏ chứng minh hợp đồng hợp pháp của công chứng viên. Ngay sau đó, bạn cần chuẩn bị hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Cuối cùng là nộp hồ sơ và biên lai xác nhận đã nộp thuế, phí đến phòng tài nguyên để hoàn tất quá trình chuyển nhượng quyền sở hữu sử dụng đất. 

II. Các loại thuế, phí cần nộp nếu muốn bán nhà, đất 

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi muốn bán, cho tặng hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu và sử dụng đất hay các tài sản gắn liền với đất, bạn phải hoàn thành việc nộp các loại thuế và phí sau mới được làm thủ tục chuyển nhượng.

1. Lệ phí trước bạ

Theo quy định của Nghị định 45/2011/ NDD-CP về lệ phí trước bạ thì nhà và đất là một trong các đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ. Và cách tính lệ phí trước bạ như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% Giá tính lệ phí trước bạ 

2. Thuế thu nhập cá nhân 

Theo quy định mới thì mức thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu của đất hay những tài sản liên quan đến đất cũng được tính vào mức thuế thu nhập cá nhân. Cách tính thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sở hữu sử dụng đất( hay còn gọi là người bán) cần nộp như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận thu được( giá bán - giá mua) 

3. Đối với trường hợp nhà, đất đang thế chấp ngân hàng thì có được bán hay không?

Theo quy định mới của pháp luật, bạn hoàn toàn được quyền bán nhà, đất đang thế chấp nếu thỏa thuận được với ngân hàng hoặc bên cho thế chấp. Việc mua bán lúc này hoàn toàn phụ thuộc vào việc thỏa thuận giữa các bên chứ không vi phạm pháp luật. Để đảm bảo tính an toàn cho các bên thì thường sẽ lập biên bản thỏa thuận giữa ba bên, bên cho thế chấp, bên bán và bên mua. Trong văn bản thỏa thuận cũng sẽ có điều khoản nêu rõ bên nào là bên sẽ trả nợ cho bên thế chấp để hạn chế tranh cãi sau khi đã tiến hành chuyển nhượng giấy tờ nhà đất. 

III. Quy trình đăng ký thủ tục đất đai, nhà ở lần đầu

Theo quy định tại điều 95 Luật Đất đai, thủ tục đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện đối với các trường hợp sau:

Thửa đất được cho thuê để sử dụng

Thửa đất đang sử dụng mà chưa từng đăng ký quyền sử dụng, sở hữu 

Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký quyền sử dụng 

Nhà ở, tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký quyền sở hữu 

1. Các bước đăng ký hồ sơ pháp lý nhà đất lần đầu 

1.1 Chuẩn bị hồ sơ 

Một bộ hồ sơ đăng ký quyền sở hữu đất và nhà ở bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký theo mẫu có sẵn số 04a/ĐK

• Các loại giấy tờ theo quy định tại điều 100 của Luật đất đai

• Các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với loại tài sản đăng ký như nhà ở, công trình, dự án 

• Giấy tờ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ có liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính của chủ thể.

1.2 Nộp hồ sơ

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ quy định thì bạn có thể mang bộ hồ sơ của mình đến nộp tại các cơ quan có thẩm quyền như 

• Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 

• Hoặc ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện nơi có đất đối với các hộ gia đình, cá nhân

1.3 Tiếp nhận và xử lý hồ sơ 

Sau khi đã tiếp nhận hồ sơ, cơ quan nhà nước sẽ tiến hành xử lý. Nếu trường hợp bộ hồ sơ nộp còn thiếu sót, không hợp lệ thì trong vòng 3 ngày làm việc, cơ quan sẽ báo cho người dân hoàn thiện và bổ sung. 

Khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành ghi đầy đủ thông tin vào bộ tờ khai tiếp nhận hồ sơ và đưa phiếu xác nhận tiếp nhận cho người nộp. 

1.4 Giải quyết yêu cầu của người dân 

Sau khi tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra thông báo cho người nộp thì cơ quan Nhà nước liên quan sẽ tiến hành giải quyết hồ sơ:

• Trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc tính từ ngày bắt đầu tiếp nhận hồ sơ từ người nộp, không quá 40 ngày đối với các vùng xa như vùng núi, hải đảo xa xôi, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn. 

• Thời gian giải quyết hồ sơ sẽ không bao gồm các ngày lễ, Tết, thứ 7 chủ nhật, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Không bao gồm thời gian xem xét đối với các trường hợp được cho là sử dụng đất vi phạm pháp luật và đang chờ xét duyệt, kiểm tra cụ thể. 

IV. Kết luận 

Tóm lại, việc thực hiện các hồ sơ pháp lý nhà đất tại Việt Nam còn khá phức tạp và tốn thời gian, tuy nhiên đây cũng là một trong những yếu tố đảm bảo tính an toàn cho quyền sở hữu và sử dụng đối với những loại tài sản mang giá trị lớn như đất hay những tài sản gắn liền với đất.