CÁC THỦ TỤC PHÁP LÝ NHÀ ĐẤT TRONG MUA BÁN NĂM 2022

Th08 28, 2022

Bất động sản là một lĩnh vực rất phổ biến trong thị trường hiện nay. Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển và thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam, là cầu nối, động lực cho hơn 40 ngành khác phát triển. Nhận thấy được điều đó, Nhà nước cũng đang có các chính sách về tài chính nhằm mục đích hỗ trợ cho bất động sản phát triển. Tuy nhiên, có một bất lợi đối với bất động sản ở Việt Nam đó là thủ tục pháp lý khi diễn ra hoạt động mua bán, cho thuê đất vẫn còn phức tạp, rườm rà. Dẫu biết rằng nhà, đất là những tài sản có giá trị rất lớn, chính vì thế việc tuân theo trình tự các bước trong thủ tục buôn bán, chuyển nhượng đất là rất cần thiết, tuy nhiên việc thủ tục pháp lý nhà đất quá phức tạp rườm rà cũng khiến cho nhiều người ngại giao dịch, đây cũng được xem là một yếu tố kìm hãm sự phát triển của bất động sản.

1. Điều kiện sở hữu đất đai hợp pháp

Các thủ tục trong quy trình chuyển nhượng quyền sở hữu giúp đảm bảo việc chuyển nhượng và quyền sở hữu đất đai trở nên hợp pháp.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sở hữu quyền sở hữu đất đai, nhà cửa hợp pháp phải thỏa mãn đủ cả 4 điều kiện sau:

• Người sở hữu phải có sổ đỏ hoặc sổ hồng để chứng nhận quyền sở hữu đất, hoặc nếu được thừa kế, chuyển nhượng từ người khác thì cần có giấy chứng nhận quyền thừa kế hoặc chuyển nhượng có đủ chữ ký hợp pháp từ hai bên, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

• Phần nhà, đất, tài sản liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng phải rõ ràng, không vướng đến vấn đề tranh chấp 

• Tài sản được chuyển nhượng không thuộc diện đang bị kê biên thi hành án

• Tài sản bất động sản, nhà đất còn thời gian sử dụng.

Nếu thỏa mãn đủ cả 4 điều kiện sau thì quyền sở hữu đất đai của chủ thể được xem là hợp pháp, có thể tiến hành các hoạt động buôn bán, giao dịch, xây dựng bất động sản. 

2. Quy trình làm thủ tục pháp lý nhà đất 

2.1 Kiểm tra, đánh giá tính pháp lý của thửa đất, nhà ở

Trước khi quyết định mua hoặc đầu tư bất kỳ thửa đất hay căn nhà nào, đầu tiên bạn cần xác định, kiểm tra tính pháp lý của người sở hữu tài sản đó. Bạn cần xác định đó là tài sản thuộc quyền sở hữu của một cá nhân hay là tài sản chung bằng cách kiểm tra tình trạng hôn nhân của người bán bằng các giấy tờ hợp pháp như giấy chứng minh tình trạng độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn của những người liên quan. 

Đối với các thửa đất nông nghiệp, theo quy định tại khoản 3 điều 190 của bộ Luật Đất Đai 2013 thì đối với những cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được nhận chuyển nhượng, sở hữu quyền sử dụng đất nông nghiệp.  Chính vì vậy nếu muốn nhận quyền sở hữu, chuyển nhượng đất nông nghiệp thì bạn cần xin xác nhận trực tiếp sản xuất từ chính quyền địa phương nơi bạn sống. 

Đất được chia làm hai loại là đất có thời hạn sử dụng và đất không có thời hạn sử dụng. Đối với những loại đất có thời hạn bạn cần phải kiểm tra kỹ thời hạn sử dụng trước khi quyết định mua, đầu tư. Nếu thấy sắp hết thời hạn sử dụng đất bạn có thể yêu cầu chủ sở hữu xin cấp quyền gia hạn sử dụng đất trước khi ký hợp đồng giao dịch, mua bán. 

Đối với những lô đất lớn, chủ sở hữu chỉ được phép chia nhỏ ra bán khi các thửa đất trong này đã được tách riêng và có sổ hồng cho từng thửa riêng, ngoài ra còn đáp ứng đủ các điều kiện về đất ở, có hệ thống đường đi, hệ thống thoát nước,...

Kiểm tra kỹ và hạn chế mua các lô đất thuộc diện quy hoạch bởi các lô đất đó sẽ hạn chế về các công trình xây dựng hoặc quyền chuyển nhượng, cho tặng thừa kế.

2.2 Đàm phán thương lượng về giá cả, điều khoản hợp đồng và ký kết hợp đồng

Sau khi đã kiểm tra kỹ các thông tin về mặt pháp lý của lô đất, nhà ở và đàm phán, bàn bạc, thương thảo thuận lợi thì các bên có thể tiến hành ký kết hợp đồng. Cả hai bên bán và bên mua đều phải trực tiếp ký tên lên trên hợp đồng mua bán, đối với bên bán, nếu tài sản là của chung, thuộc quyền sở hữu của cả vợ chồng hoặc nhiều người đồng sở hữu thì tất cả những người này đều phải ký tên lên trên hợp đồng mua bán. 

Trong hợp đồng, để đảm bảo cả hai bên đều thực hiện nghiêm túc thì nên bổ sung điều khoản phạt vi phạm nếu một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng.

Để ký kết hợp đồng mua bán các bên cần chuẩn bị các giấy tờ, thủ tục pháp lý sau:

Đối với bên bán: 

• Sổ hồng, sổ đỏ ( bản gốc)

• Hộ khẩu (bản gốc) 

• Giấy tờ tùy thân của chủ sở hữu tài sản, đất đai, nhà cửa cần bán, chuyển nhượng 

Đối với bên mua:

• Hộ khẩu và giấy tờ tùy thân ( bản gốc)

2.3 Các loại thuế đóng và giấy tờ cần nộp trước khi thực hiện hoạt động mua bán bất động sản 

Để sang nhượng quyền sở hữu của bất động sản bạn cần nộp các loại giấy tờ :

• Hợp đồng mua bán đất đai, hợp đồng sang nhượng đất đai ( bao gồm 1 bản gốc và 1 bản sao)

• Sổ hồng, sổ đỏ chứng minh quyền sở hữu đất ( 1 bản gốc và 1 bản sao)

• Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai ( bản gốc)

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ ( bản gốc)

• Văn bản hoặc giấy tờ chứng minh đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân (nếu có)

Các loại thuế, lệ phí trước bạ cần đóng trước khi tiến hành mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu đất 

Thuế thu nhập cá nhân cần đóng là 2% giá trị hợp đồng. Đối với trường hợp giá trị hợp đồng nhỏ hơn so với giá đất, giá Nhà nước quy định thì sẽ áp dụng theo giá Nhà nước quy định.

Lệ phí trước bạ cần đóng tương đương với 0,5% hợp đồng. Trường hợp giá trị hợp đồng nhỏ hơn giá đất do Nhà nước quy định thì sẽ áp dụng theo giá Nhà nước.

2.4 Tóm tắt quy trình làm thủ tục sang nhượng quyền sở hữu đất 

Tóm lại quy trình để làm thủ tục pháp lý nhà đất sẽ bao gồm:

Bên bán cần chuẩn bị các loại giấy tờ ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân) 

Bên mua cần chuẩn bị chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc chứng nhận độc thân 

Hai bên mang tới văn phòng công chứng để chứng thực và sau đó đem đến Văn phòng đăng ký đất đai cùng mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai.

Tại Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp cho bên bán tờ khai thuế thu nhập cá nhân, bên mua tờ khai lệ phí trước bạ. Sau khi cả hai bên hoàn thành đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai mới cho bên mua. Lúc này có nghĩa là thủ tục pháp lý trong việc buôn bán, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất đã được hoàn thành. 

3. Kết luận 

Việc thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất theo các bộ luật của Việt Nam còn khá phức tạp, khiến nhiều người không thường xuyên thực hiện sẽ cảm thấy mất thời gian. Tuy nhiên, chính điều này cũng giúp cho quyền chứng nhận của các loại tài sản này trở nên có giá trị hơn, đặc biệt là với những sản phẩm có giá trị cao như đất đai, nhà cửa,...