CÁCH KIỂM TRA PHÁP LÝ NHÀ ĐẤT

Th08 24, 2022

Để giảm thiểu rủi ro không đáng có, người dân nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của nhà đất trước khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng.

I. Tìm hiểu về pháp lý nhà đất

1. Pháp lý nhà đất là gì?

Pháp luật là hệ thống các quy tắc do Nhà nước ban hành và bảo đảm phải thực hiện. Pháp luật giúp tạo ra sự ổn định và trật tự trong xã hội bằng cách điều chỉnh các quan hệ xã hội. 

Pháp lý có thể được hiểu là các nguyên tắc và lý luận của luật pháp. Đó là một cách tiếp cận pháp lý dựa trên nghiên cứu, xác lập phương pháp luận, cơ sở lý luận và pháp luật thực tiễn. 

Pháp lý thể hiện bản chất và nội dung, quy luật của cuộc sống. Nghiên cứu và học cách kiểm tra pháp lý nhà đất cũng là nghiên cứu thực tiễn hoạt động quản lý cũng như việc áp dụng pháp luật. 

Luật bất động sản là tập hợp các nguyên tắc và lý thuyết liên quan đến các quy định pháp luật về bất động sản.

2. Các quy định của pháp luật về pháp lý nhà đất

2.1. Điều kiện bất động sản được đưa vào giao dịch

Luật Nhà Ở của Việt Nam có quy định rõ ràng tại Điều 91 và Điều 93 về các điều kiện đối với bất động sản được thừa kế, mua bán, tặng cho, cho thuê, thế chấp, ủy quyền quản lý,...

• Có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất và những tài sản kèm theo (sổ đỏ, sổ hồng,...) theo đúng quy định. 

• Không vướng tranh chấp quyền sở hữu. 

• Đất không nằm trong danh sách để chấp hành quy định hành chính hay thi hành án theo cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền quy định.

• Đất theo quy định của pháp luật vẫn còn thời hạn sử dụng.

2.2. Giấy tờ cần thiết để thực hiện giao dịch

Các vấn đề pháp lý nếu không được cân nhắc kỹ lưỡng có thể gây ra rủi ro trong tương lai. Các quy định về vấn đề này cũng thường xuyên được thay đổi. Điều này nhằm nâng cao và tăng cường quyền quản lý cũng như đảm bảo quyền lợi của các bên. 

Để đảm bảo giao dịch bất động sản, các giấy tờ phải đảm bảo đầy đủ là: 

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và đất gắn liền với đất (sổ đỏ) 

• Chứng minh nhân dân đối với người Việt Nam, hộ chiếu đối với người nước ngoài. Các tài liệu này phải hợp lệ và còn hiệu lực. Trong đó hộ chiếu không quá 10 năm và chứng minh nhân dân không quá 15 tuổi kể từ ngày cấp. 

• Giấy chứng nhận độc thân với một người độc thân. Hoặc giấy đăng ký kết hôn với người đã có gia đình. Nếu giữa vợ và chồng không cần thỏa thuận rõ ràng về việc phân chia tài sản. 

• Giấy thông báo về lệ phí trước bạ trong giao dịch bất động sản. 

Người bán / tặng / cho thuê,...phải là chủ sở hữu của tài sản giao dịch. Nếu người tham gia giao dịch được chủ sở hữu ủy quyền thì phải có giấy ủy quyền, chứng minh nhân dân / hộ chiếu có công chứng và đăng ký chỗ ở của người được ủy quyền. 

Tất cả các giấy tờ pháp lý bất động sản cần thiết phải được chứng thực theo các quy định rõ ràng của Luật Đất đai 2013 tại Khoản 3, Điều 167.

2.3. Thủ tục pháp lý nhà đất khi thực hiện giao dịch

Bước 1: Học cách kiểm tra pháp lý nhà đất và tình trạng của giao dịch 

Tính hợp pháp của bất động sản là rất quan trọng. Điều này nhằm đảm bảo an toàn và quyền lợi của cả hai bên. 

Để xác minh, bạn phải xác minh các giấy tờ cần thiết. Ngoài ra, bạn có thể đến gặp UBND xã / huyện nơi có đất để xác minh thông tin hoặc hỏi ý kiến của những người dân xung quanh. 

Chất lượng của bất động sản cũng phải được đảm bảo như đã cam kết. Cần khảo sát thực tế về chất lượng công trình, cơ sở hạ tầng, không gian xung quanh,...

Bước 2: Lập hợp đồng mua bán / chuyển nhượng 

Khi hai bên quyết định chuyển sang giai đoạn giao dịch thì cần mang theo đầy đủ các giấy tờ cần thiết cho bước 1 để xác lập và hợp thức hóa hợp đồng. 

Đồng thời, phải nộp tờ khai. Thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Tiến hành đăng ký sổ mới 

Sau khi ký hợp đồng và nộp đủ các loại thuế, người mua / nhận chuyển nhượng phải mang đầy đủ hợp đồng và các chứng từ, biên lai liên quan đến UBND quận / huyện.

Khi nhận được yêu cầu, Sở Địa chính sẽ chỉnh sửa thông tin của chủ sở hữu theo đúng quy định.

II. Các rủi ro pháp lý nhà đất dễ mắc phải

1. Giấy tờ đặt cọc khi mua bán nhà đất không cần công chứng 

Việc giấy tờ đặt cọc không cần công chứng có thể do người bán có nhu cầu sẵn sàng ra dấu bán nhà và nhận đặt cọc mua nhà từ nhiều người, bất kỳ ai đến xem họ cũng nhận tiền đặt cọc. Thậm chí có nhiều trường hợp người mua ngại đi công chứng, sợ mất thêm tiền công chứng nên chỉ dùng giấy viết tay thỏa thuận đặt cọc cho đến khi xảy ra tranh chấp, vỡ cọc thì tòa án không thể giải quyết được.

2. Bên bán đòi hỏi nhiều điều kiện gây khó khăn cho bên mua 

Như kéo dài thời gian làm thủ tục giấy tờ cho bên mua làm sổ đỏ, phải thanh toán hết tiền sau 1 hoặc 2 ngày mới được chuyển nhượng các loại giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng,...cho người mua.

3. Đối mặt với trường hợp cầm giấy tờ bất động sản giả mà không biết 

Trường hợp 1: Lợi dụng lòng tin, sự thân thiết với bên cho thuê rồi mượn giấy tờ bất động sản để làm giả, cũng là giả mạo chứng cứ để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất.

Trong trường hợp này, có thể chủ nhà không biết hoặc chủ nhà thỏa thuận với người mua để lừa dối khách hàng.

Trường hợp 2: Chủ nhà có giấy tờ giả mà mình lưu giữ để thực hiện giao dịch mua bán mà không biết đó là giấy tờ giả. Giấy tờ thật đã được cầm cố ở một ngân hàng khác. 

Theo cơ quan điều tra, hiện nay có hai loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ giả.

4. Rủi ro khi mua tài sản thế chấp  ngân hàng 

Một tài sản đã được thế chấp ngân hàng nhưng chủ sở hữu vẫn muốn bán căn nhà này sẽ tạo ra rủi ro pháp lý cho người mua nếu không biết hoặc chủ quan.

5. Mua nhà dự án, người mua đã đặt cọc và đóng tiền đúng hạn nhưng dự án này bị đình chỉ 

Trên thực tế, có nhiều dự án treo vẫn tồn tại theo năm tháng dù chủ đầu tư đã nhận tiền đặt cọc, xuống tiền mua nhà của người mua vào thời gian. Vì lý do nào đó, chủ đầu tư không huy động được đủ tiền để huy động vốn của người mua để thực hiện dự án này hoặc chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật, bị truy cứu trách nhiệm hình sự,...khiến không thể tiếp tục dự án.

6. Rủi ro khi mua nhà xong, hoàn tất nghĩa vụ trả tiền nhưng chưa nhận được giấy tờ nhà

Trường hợp này khá phổ biến trong những ngày này, người mua nhà tại các dự án đã nộp đủ tiền nhưng vẫn chưa nhận được giấy tờ nhà như mong muốn từ chủ đầu tư. Điều này gây khó khăn cho người mua và tạo ra làn sóng kiện tụng lớn ảnh hưởng đến các dự án nhà ở.

7. Mua nhà có đầy đủ giấy tờ nhưng không bán lại được 

Thực tế có trường hợp người dân mua nhà ở xã hội theo chương trình hỗ trợ vay 30 nghìn tỷ sau khi trả tiền thuê nhà theo từng đợt nhưng không có khả năng trả và mong muốn bán lại. Tuy nhiên, theo quy định, nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại sau 5 năm kể từ ngày hoàn thành giao dịch. Vì vậy, không ít người gặp phải tình huống dở khóc dở cười khi mua nhà gặp phải.

III. Cách kiểm tra pháp lý nhà đất bạn nên biết

1. Yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình giấy chứng nhận 

Theo quy định tại điểm a khoản 1 mục 188 Luật đất đai 2013 và khoản 1 mục 118 Luật nhà ở năm 2014, người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở có thể chuyển nhượng quyền được sử dụng đất, bán nhà khi có giấy chứng nhận (trừ 2 trường hợp ngoại lệ). 

Sau khi nhận được giấy xác nhận, mọi người có thể tự mình kiểm tra thông tin chỗ ở trên trang 2 của giấy xác nhận. Tuy nhiên, cần lưu ý xem đó là chứng nhận thật hay giả.

2. Kiểm tra thời hạn sử dụng đất 

 Theo quy định tại Khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/ TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau: 

• Đất do Nhà nước giao, trường hợp thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì phải ghi thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. 

• Trong trường hợp đất sử dụng có thời hạn thì nhập "Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)".

• Nếu thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài thì ghi “Lâu dài”. 

• Đối với đất ở có vườn, ao, nếu công nhận mặt đất ở là một phần của đất thì thời hạn sử dụng đất phải được ghi theo từng loại đất "Đất ở: Lâu dài; Đất…(ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng của nhóm đất nông nghiệp đối với diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày… /… /… (ghi ngày hết hạn sử dụng).

3. Kiểm tra xem đất có thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp không

Có một số cách để kiểm tra xem đất có thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp mà người dân có thể áp dụng, cụ thể: 

 - Tư vấn quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND của xã, huyện nơi có đất. 

 - Kiểm tra cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện, quận để xem đất có thuộc quy hoạch hay không. 

 - Tham khảo ý kiến địa chính của xã hoặc người dân khu vực có đất để biết thêm thông tin. 

 - Kiểm tra với văn phòng đăng ký đất đai.

Trên đây là những thông tin quan trọng liên quan đến những rủi ro trong pháp lý nhà đất và cách kiểm tra pháp lý nhà đất có liên quan. Việc nắm được những thông tin này sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro có thể xảy ra.