GIẤY TỜ PHÁP LÝ NHÀ ĐẤT

Th08 28, 2022

Nhà và đất là tài sản quan trọng tích lũy nhiều năm mới có thể sở hữu được. Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch mua bán, các bên tham gia phải trang bị cho mình những kiến thức cần thiết để hạn chế rủi ro sau này. Dưới đây là một số lưu ý cơ bản về giấy tờ pháp lý nhà đất mà người bán và người mua nên biết.

I. Tìm hiểu về pháp lý nhà đất

1. Pháp lý nhà đất là gì?

Pháp lý trong nhà đất hay bất động sản là một vấn đề rất quan trọng trong giao dịch mua bán. Nếu không có sự hiểu biết rõ ràng, rất dễ nảy sinh mâu thuẫn và rủi ro. 

Pháp luật là hệ thống các quy tắc được ban hành và được Nhà nước bảo đảm thực hiện. 

Pháp luật giúp tạo ra trật tự và tạo sự ổn định trong xã hội bằng cách điều chỉnh các quan hệ xã hội. 

Pháp lý là các nguyên tắc và lý luận của luật pháp. Đó cũng là một cách tiếp cận pháp lý dựa trên nghiên cứu. Xác lập phương pháp luận, cơ sở lý luận và quy luật thực tiễn. 

Pháp lý có thể thể hiện bản chất và nội dung, quy luật của cuộc sống. Nghiên cứu vấn đề này cũng là nghiên cứu thực tiễn hoạt động quản lý cũng như việc áp dụng pháp luật vào thực tế.

2. Những kiến thức về pháp lý bạn cần biết

Khi bán nhà phải nộp những loại thuế, phí nào? 

Theo quy định của pháp luật, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đai, bạn phải nộp các loại thuế, phí sau (trừ trường hợp được miễn thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật): 

 2.1. Lệ phí trước bạ 

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 2 Nghị định 5/2011 / NĐ-CP ngày 17/6/2011 và lệ phí trước bạ thì nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Theo quy định tại các điều 5, 6 và 7 của Nghị định này thì lệ phí trước bạ được tính như sau: 

 Lệ phí trước bạ = 0,5% x giá tính lệ phí trước bạ (giá do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành).

2.2. Thuế thu nhập cá nhân 

Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng thuộc các loại thu nhập chịu thuế. Có hai cách xác định số thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau: 

Thuế thu nhập cá nhân = 25% trên giá trị lợi nhuận (giá bán - giá mua) 

Giá bán: là giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.

Giá mua: Giá mua được xác định theo giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không phải do mua bán thì căn cứ vào hồ sơ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở. 

2.3. Giấy tờ mua bán nhà có cần công chứng không? 

Theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013, tất cả các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất đều phải được công chứng, chứng thực, bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, quyền sử dụng đất và các tài sản.

Ngoài ra, văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng phải được công chứng, chứng thực theo quy định. Việc công chứng nên được thực hiện ở các tổ chức hành nghề và được thực hiện ở Ủy ban nhân dân cấp xã. 

2.4. Có được phép bán nhà đang thế chấp ngân hàng không? 

Theo quy định tại khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự năm 2005, bên thế chấp quyền sử dụng đất được “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp khi được bên nhận thế chấp đồng ý”. 

 Vì vậy, bạn được phép bán căn nhà đã thế chấp của mình nếu bạn có thể thỏa thuận với ngân hàng và nhận được sự đồng ý. Trong trường hợp này, việc mua bán nhà ở được thực hiện hoàn toàn theo thỏa thuận giữa các bên, không trái quy định của pháp luật. Bạn cùng với người mua và người nhận thế chấp có thể ký kết thỏa thuận ba bên về việc thanh toán tiền mua nhà giữa người bán và người mua cũng như thanh toán khoản vay của người bán cho ngân hàng. 

 Nếu số tiền bán hàng lớn hơn số tiền người bán còn nợ ngân hàng thì người mua sẽ trả cho ngân hàng một khoản tiền bằng số tiền (gốc và lãi) để trả nợ người bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu cho bạn. Bạn và người mua đồng ý thanh toán nốt số tiền mua nhà còn lại, sau khi trừ số tiền đã nộp vào ngân hàng. 

 Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ làm thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.

2.5. Thời hạn sử dụng của chung cư là bao nhiêu? 

 Theo quy định tại điều 99 của Luật Nhà ở năm 2014, thời gian sử dụng của nhà chung cư được xác định bằng chất lượng công trình và kết luận giám định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có công trình xây dựng. 

 Theo quy định tại khoản 2 Điều này, trường hợp nhà ở hết thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, nguy hiểm cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình chung cư để xử lý theo đúng quy định. 

 Trong trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc quản lý quyền sử dụng đất đối với công trình này phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Như vậy, thời hạn sử dụng cụ thể của nhà chung cư được xác định phụ thuộc vào chất lượng công trình và kết luận giám định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền. Các quy định của luật Nhà ở nêu rõ, nếu tòa nhà vẫn an toàn thì có thể tiếp tục sử dụng theo thời kỳ thanh tra; hoặc hư hỏng thì có thể cải tạo, xây dựng lại theo tiến độ để tiếp tục thi công (nếu đúng tiến độ). 

 Trong trường hợp công trình không còn đảm bảo an toàn, không phù hợp với quy hoạch thị trấn và phải bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ thì chủ sở hữu căn hộ chung cư cũng được di dời theo quy định.

2.6. Làm thế nào để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp? 

 Theo quy định tại Khoản 7, Điều 13 Nghị định số 121/2013 / NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 quy định người, tổ chức "xây dựng công trình trên đất không có mục đích xây dựng" sẽ bị phạt 40 đến 50 triệu đồng. 

 Do đó, nếu bạn xây dựng lại nhà trên đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận thì bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định; ngoài ra còn bị buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm như tháo dỡ nhà ở, công trình,... đã xây dựng trên đất hoặc thu hồi đất. 

 Do đó, trường hợp gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở, công trình phụ trên đất nông nghiệp thì trước hết phải xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, sau đó phải xin cấp phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền.

2.7. Xây nhà, nhập hộ khẩu, việc gì cần làm trước? 

 Trong hộ khẩu phải ghi rõ đơn vị hành chính, đường phố, số nhà, xác định rõ chỗ ở hợp pháp và công dân có trách nhiệm đến làm thủ tục điều chỉnh trong trường hợp có thay đổi. 

 Theo Nghị định 56/2010/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp của công dân thuộc  sở hữu của công dân là một trong các giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở; giấy tờ về quyền sử dụng đất; Giấy phép xây dựng; hợp đồng mua bán nhà ở,...

 Như vậy, nếu bạn chưa xây dựng nhà ở trên đất thì bạn chưa có đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng nhà ở, sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai (có nhà trên đất đó) để đăng ký hộ khẩu trên mảnh đất của mình. Do đó, trước tiên bạn cần xây dựng nhà ở, sau đó bạn thay đổi nơi đăng ký thường trú Theo quy định tại Điều 23 Luật Cư trú (nếu người đã đăng ký thường trú thay đổi chỗ ở hợp pháp thì trong thời hạn 2 tháng, kể từ ngày đăng ký thường trú. Ngày chuyển đến chỗ ở hợp pháp mới thì có trách nhiệm làm thủ tục chuyển nơi thường trú).

II. Giấy tờ pháp lý nhà đất cần có khi giao dịch

Các vấn đề liên quan đến pháp lý nếu không được cân nhắc kỹ lưỡng, cẩn thận có thể gây ra những rủi ro trong tương lai. Các quy định về vấn đề này cũng thường xuyên được thay đổi và điều chỉnh. Điều này nhằm nâng cao và tăng cường quyền quản lý cũng như đảm bảo quyền lợi giữa các bên. 

Để đảm bảo giao dịch bất động sản, các giấy tờ cần phải được đảm bảo đầy đủ là:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và những tài sản gắn liền với đất đai (sổ đỏ), chứng minh nhân dân đối với người Việt Nam hoặc hộ chiếu đối với người nước ngoài). Các tài liệu này phải hợp lệ. Trong đó hộ chiếu không quá 10 năm và chứng minh nhân dân không quá 15 tuổi kể từ ngày cấp. 

• Giấy chứng nhận hộ tịch: giấy chứng nhận độc thân với một người duy nhất. Hoặc giấy đăng ký kết hôn với người đã có gia đình. Nếu giữa vợ và chồng không cần thỏa thuận rõ ràng về việc phân chia tài sản. 

• Giấy báo về lệ phí trước bạ giao dịch nhà đất. 

Nhà cung cấp/ tặng/cho thuê,...phải là chủ sở hữu của tài sản giao dịch. Nếu người tham gia giao dịch được chủ sở hữu ủy quyền thì phải có giấy ủy quyền, chứng minh nhân dân / hộ chiếu có công chứng và đăng ký chỗ ở của người được ủy quyền. 

Tất cả các giấy tờ pháp lý bất động sản cần thiết phải được chứng thực theo các quy định rõ ràng của Luật Đất đai 2013 tại Khoản 3, Điều 167.

Trên đây là một số thông tin cần thiết liên quan đến giấy tờ pháp lý nhà đất và kiến thức có liên quan. Việc hiểu biết những kiến thức này sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có trong các cuộc giao dịch mua bán.