KIỂM TRA PHÁP LÝ NHÀ ĐẤT

Th08 28, 2022

Ngày nay đã không ít người gặp phải những sai lầm đáng tiếc khiến cho tiền mất tật mang trong lúc họ thực hiện giao dịch mua bất động sản

Để tránh khỏi những rủi ro không đáng có, người dân cần đặc biệt chú trọng kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của dự án nhà đất trước khi quyết định bỏ tiền ra để mua bán, chuyển nhượng cho một người nào khác.

I. Tìm hiểu rõ về pháp lý nhà đất

1. Pháp lý nhà đất được hiểu như thế nào?

Pháp luật là hệ thống các quy tắc, luật lệ do Nhà nước ban hành và bảo đảm phải thực hiện theo đúng quy định. Pháp luật một quốc gia giúp tạo ra sự ổn định và trật tự trong xã hội.

Pháp lý được hiểu là tập hợp mọi nguyên tắc và lý luận của luật pháp. Đó là một cách tiếp cận thể hiện bản chất và nội dung, dựa trên nghiên cứu, xác lập phương pháp luận, cơ sở lý luận và pháp luật thực tiễn. 

Pháp lý nhà đất được hiểu là các nguyên tắc và lý luận mà liên quan đến các quy định pháp luật thuộc về lĩnh vực bất động sản.

2. Quy định của pháp luật về pháp lý nhà đất

2.1. Khi nào thì bất động sản được đưa vào một giao dịch?

Theo quy định của Luật Nhà Ở Việt Nam tại Điều 91 và Điều 93 về điều kiện bất động sản được thừa kế, mua bán, tặng cho, cho thuê, thế chấp, ủy quyền quản lý như sau:

• Phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất và những tài sản kèm theo (bao gồm sổ đỏ, sổ hồng,...) theo đúng yêu cầu được quy định 

• Không vướng phải những tranh chấp về quyền sở hữu. 

• Đất không nằm trong danh sách thuộc chấp hành quy định hành chính hay thi hành án được quy định bởi cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền

• Đất mà vẫn còn thời hạn sử dụng tuân theo quy định của pháp luật 

2.2. Những giấy tờ cần thiết để thực hiện giao dịch

Mọi vấn đề về pháp lý nếu không được cân đo đong đếm kỹ lưỡng rất có thể gây ra những thiệt hại, rủi ro đáng tiếc trong tương lai. Các quy định về vấn đề này cũng được Nhà nước thường xuyên thay đổi nhằm nâng cao và tăng cường quyền quản lý cũng như đảm bảo quyền lợi của các bên mua bán bất động sản.

Để đảm bảo giao dịch bất động sản không xảy ra những tranh chấp lớn, các bên cần chuẩn bị mọi giấy tờ, trong đó phải đảm bảo đầy đủ là: 

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và đất gắn liền với đất (sổ đỏ) 

• Chứng minh nhân dân áp dụng là công dân Việt Nam, hộ chiếu đối áp dụng với công dân nước ngoài. Trong đó hộ chiếu không quá 10 năm và chứng minh nhân dân không quá 15 năm kể từ ngày cấp. 

• Giấy chứng nhận độc thân đối với người chưa có gia đình. Hoặc giấy đăng ký kết hôn đối với người đã lập gia đình. 

• Giấy thông báo về lệ phí trước bạ trong giao dịch bất động sản. 

Người bán, tặng, cho thuê,... phải là chủ sở hữu của tài sản giao dịch đó. Nếu chủ sở hữu ủy quyền cho người tham gia giao dịch thì phải có giấy ủy quyền, chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu có công chứng và đăng ký chỗ ở của người được ủy quyền. 

Mọi giấy tờ pháp lý về bất động sản phải được chứng thực rõ ràng theo các quy định của Luật Đất đai 2013 tại Khoản 3, Điều 167.

2.3. Thủ tục pháp lý khi thực hiện giao dịch nhà đất

Bước 1: Kiểm tra tính pháp lý của giao dịch 

Có thể nói, tính hợp pháp của bất kỳ một dự án bất động sản nào là rất quan trọng. Nó tượng trưng cho sự an toàn và quyền lợi của cả hai bên. 

Để kiểm tra tính pháp lý, bạn phải tiến hành xác minh các giấy tờ cần thiết. Ngoài ra, bạn có thể tìm đến UBND xã / huyện để xác minh thông tin một cách chính xác hoặc hỏi ý kiến của những cư dân địa phương xung quanh.

Bước 2: Lập hợp đồng mua bán , chuyển nhượng 

Khi hai bên quyết định thực hiện giao dịch thì buộc cả người mua và người bán mang theo đầy đủ giấy tờ cần thiết để xác lập và hợp thức hóa hợp đồng giao dịch. Đôi bên phải cam kết thực hiện đúng các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Tiến hành đăng ký sổ mới 

Sau khi hợp đồng được ký kết và hoàn thành nghĩa vụ nộp đủ các loại thuế cùng với chi phí phát sinh, người mua / nhận chuyển nhượng mang hợp đồng và đầy đủ các chứng từ, biên lai liên quan đến UBND quận / huyện để yêu cầu đăng ký sổ.

II. Các rủi ro pháp lý nhà đất mà người mua dễ mắc phải

1. Giấy tờ đặt cọc không có dấu mộc công chứng 

Việc giấy tờ đặt cọc không có công chứng rất dễ xảy ra tranh chấp, vỡ cọc vì người mua có thể trục lợi cá nhân mà nhận đặt cọc từ nhiều người khác nhau.

2. Bên bán đòi hỏi nhiều điều kiện nhằm đẩy trách nhiệm cho người mua

Một trường hợp phổ biến mà những người mua hay gặp phải đó là bị kéo dài thời gian làm thủ tục giấy tờ như làm sổ đỏ, buộc họ phải thanh toán hết tiền sau 1 hoặc 2 ngày mới thực hiện các giao dịch chuyển nhượng các loại giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng.

3. Trường hợp cầm giấy tờ bất động sản mà không phân biệt được thật - giả

Trường hợp 1:  Người bán giả mạo, lợi dụng lòng tin, sự thân thiết với bên cho thuê rồi làm giả các giấy tờ liên quan bất động sản để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất. Trường hợp này đã khiến cho bao khách hàng bị lừa tiền mất tật mang.

Trường hợp 2: Chủ nhà có giấy tờ giả mà cụ thể là sổ đỏ giả. Chính bản thân họ cũng không biết đó là giả sau đó lưu giữ để thực hiện các giao dịch mua bán trong khi giấy tờ thật đã được cầm cố ở một ngân hàng khác. 

4. Mua nhà dự án nhưng dự án này lại bị đình chỉ 

Trên thực tế, có rất nhiều dự án bị treo theo năm tháng, không kịp tiến độ và như kế hoạch đề ra dù chủ đầu tư đã nhận tiền đặt cọc từ người mua, và bên mua cũng đã xuống tiền. Thế nhưng vì nhiều lý do nào đó, dự án bị đình chỉ không thể tiếp tục triển khai như kế hoạch ban đầu.

5. Rủi ro khi đã hoàn tất mọi nghĩa vụ trả tiền nhưng không nhận được giấy tờ đất

Trường hợp này khá phổ biến trong những năm gần đây này, người mua nhà đã hoàn tất mọi thủ tục về tài chính nhưng vẫn không thấy hồi âm để nhận giấy tờ nhà như mong muốn từ chủ đầu tư. Điều này đã gây nên những tranh chấp, tố tụng lớn giữa người mua và người bán.

III. Cách kiểm tra pháp lý nhà đất mà bạn không nên bỏ lỡ

1. Yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình giấy chứng nhận 

Theo quy định tại điểm a khoản 1 mục 188 Luật đất đai 2013 và khoản 1 mục 118 Luật nhà ở năm 2014, người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhượng quyền bán nhà khi có giấy chứng nhận (trừ 2 trường hợp ngoại lệ). 

Sau khi nhận được giấy xác nhận, mọi người nên kiểm tra thông tin chỗ ở trên trang 2 của giấy xác nhận. Cẩn trọng với những giấy chứng nhận giả đang tràn lan trên thị trường.

2. Kiểm tra thời hạn sử dụng đất 

Khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/ TT-BTNMT quy định về thời hạn sử dụng đất như sau: 

• Đất do Nhà nước giao, trường hợp thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp mà được Nhà nước công nhận về quyền sử dụng đất thì phải ghi thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. 

• Trong trường hợp đất sử dụng có thời hạn thì nhập ""Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)".

• Nếu thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài thì ghi “Lâu dài”. 

• Đối với đất ở có vườn, ao, nếu công nhận mặt đất ở là một phần của đất thì thời hạn sử dụng đất phải được ghi theo từng loại đất "Đất ở: Lâu dài; Đất…(ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng của nhóm đất nông nghiệp đối với diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày… /… /… (ghi ngày hết hạn sử dụng).

3. Kiểm tra dự án quy hoạch, thế chấp, tranh chấp của đất

Có một vài cách để bạn có thể kiểm tra xem đất có thuộc vào diện đất quy hoạch, thế chấp, tranh chấp hay không, cụ thể: 

 - Tham khảo tư vấn quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND của xã, huyện nơi có đất

 - Kiểm tra cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện, quận để xem đất có thuộc diện đất quy hoạch hay không. 

 - Tham khảo ý kiến của chính quyền địa phương hoặc người dân ở khu vực lân cận

 - Kiểm tra với văn phòng đăng ký đất đai

Trên đây là những thông tin quan trọng giúp bạn có những cách kiểm tra pháp lý nhà đất hữu ích nhất. Việc nắm được những thông tin này sẽ giúp bạn tránh được những sai lầm mà kinh nghiệm những người đi trước đã để lại.