THỦ TỤC PHÁP LÝ MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Th08 28, 2022

Quá trình mua bán, chuyển nhượng nhà đất luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đòi hỏi người mua phải tìm hiểu kỹ những thông tin cũng như nắm chắc các thủ tục pháp lý để không bị thiệt hại về tiền bạc cũng như thời gian, công sức. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin quan trọng về thủ tục pháp lý mua bán nhà đất, giúp giao dịch diễn ra suôn sẻ.

I. Pháp lý mua bán nhà đất và lý thuyết liên quan

1. Thủ tục pháp lý mua bán nhà đất là gì?

Thủ tục pháp lý nhà đất là tất cả các thủ tục liên quan đến nhà đất như: thủ tục trước bạ, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất; thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thủ tục mua bán nhà; thủ tục đăng ký sang tên; thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất; thủ tục thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, thủ tục pháp lý về bất động sản là một trong những thủ tục phức tạp và mất nhiều thời gian. Một phần do hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động pháp lý bất động sản được cập nhật thường xuyên và phức tạp; mặt khác, người dân chưa hiểu đầy đủ các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục pháp lý bất động sản dẫn đến việc hoàn thành các thủ tục pháp lý về bất động sản rất mất thời gian, công sức, tiền bạc mà kết quả thường không đạt yêu cầu. Khác biệt hoàn toàn với xe máy, ô tô và các loại tài sản khác, bất động sản là tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, trước khi tiến hành các giao dịch mua bán, chuyển nhượng các loại tài sản có giá trị lớn như bất động sản, các bên tham gia giao dịch phải trang bị cho mình những kiến thức cần thiết nhằm hạn chế tối đa những rủi ro có thể phát sinh sau này, đảm bảo quyền lợi chính đáng của mọi người và sở thích.

2. Sổ đỏ, sổ hồng là gì?

Sổ đỏ, sổ hồng thực chất là từ mà dân gian thường dùng để gọi “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, “giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” theo màu sắc của giấy chứng nhận. Luật đất đai cho đến nay vẫn chưa quy định về Sổ đỏ hay Sổ hồng. 

Ngày 19 tháng 10 năm 2009, Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Theo nghị định này, kể từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu “Giấy chứng nhận mới” áp dụng chung trong cả nước với tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất"

3. Giấy chứng nhận mới là gì?

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là văn bản pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất( theo khoản 16 điều 3 Luật đất đai  2013).

4. Những lưu ý cần thiết trong thủ tục mua bán nhà đất

• Trước khi làm bất cứ việc gì, bạn cũng nên suy nghĩ thật kỹ trước khi đưa ra quyết định. Đặc biệt khi mua bán nhà đất cần lưu ý: 
•  Đến công trình kiểm tra, đối chiếu nhà đất, xem nhà có đúng với thông tin ghi trên sổ đỏ, sổ hồng.
•  Xem kỹ sơ đồ bản vẽ, đất thực tế có nằm trong khu quy hoạch không.
•  Nhà, đất định mua có bị tranh chấp hay không.
•  Cần hỏi người thân, hàng xóm xung quanh khu đất này, nhà sắp mua để biết thông tin chính xác hơn.

4.1. Thông tin tranh chấp

Để tránh các tranh chấp hoặc kiện tụng pháp lý, người mua không nên mua những căn nhà có tranh chấp, dù lớn hay nhỏ. Người mua có thể tìm hiểu về các tranh chấp lớn bằng cách tìm kiếm tin tức trên mạng xã hội, báo mạng, truyền hình hoặc cơ sở dữ liệu được lưu trữ tại văn phòng công chứng.

Tuy nhiên, những trường hợp nhỏ như tranh chấp liên quan đến tường rào, lối đi, đường ống thoát nước,... thường không được cập nhật trên các trang tin tức hoặc các cơ quan nhà nước. Trong trường hợp này, khách hàng chỉ có thể  hỏi thông tin từ những người xung quanh hoặc từ UBND quận, huyện. 

4.2. Thông tin về thế chấp

Mặc dù việc mua bán một căn nhà đã thế chấp là hoàn toàn hợp pháp, nhưng có rất nhiều rủi ro và nguy hiểm. Vì vậy, nếu có thể, khách hàng cũng nên hạn chế mua nhà đã thế chấp ngân hàng. 

Đối với thông tin này, người mua có thể nhận biết bằng cách tham khảo bìa 4( hoặc bìa 3) của sổ đỏ, hoặc một tờ giấy riêng kèm theo thông tin thế chấp có đóng dấu của địa chính.

Ngoài ra, khách hàng cũng có thể tra cứu thông tin vay thế chấp ngân hàng miễn phí qua bản sao sổ đỏ tại các phòng công chứng. Tuy nhiên, nếu căn nhà được thế chấp cho cá nhân, tổ chức phi chính thức thì thông tin sẽ không được lưu trữ tại phòng công chứng nên rất khó tìm kiếm. 

4.3. Thông tin người bán

Bên cạnh việc thu thập các thông tin liên quan đến bất động sản, khách hàng cũng cần  lưu ý tìm hiểu kỹ thông tin từ người bán để đảm bảo an toàn cho quá trình mua bán bất động sản. Để đánh giá độ tin cậy của người bán, bên cạnh việc tìm kiếm thông tin cơ bản trên mạng xã hội hoặc qua người giới thiệu, người mua cần quan tâm đến cả thái độ và tác phong làm việc của người bán khi giao dịch, bán hàng. 

Nếu chọn mua nhà tại các dự án bất động sản, bạn phải tìm hiểu  kỹ thông tin  chủ đầu tư qua thâm niên hoạt động, các dự án đã triển khai, chất lượng công trình, tình trạng pháp lý,… vì đây là những những yếu tố quyết định cuộc sống sau này của cả gia đình.

5. Các giấy tờ cần thiết khi giao dịch mua bán

Nếu các vấn đề pháp lý không được xem xét cẩn thận, có thể gặp rủi ro trong tương lai. Các quy định trong lĩnh vực này cũng thường xuyên thay đổi. Điều này nhằm nâng cao và thắt chặt quyền quản lý, bảo vệ lợi ích của các bên.

Để đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ, các giấy tờ cần được yêu cầu đầy đủ là:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và phụ lục đất đai( đã đăng ký)

• Chứng minh thư / hộ chiếu và sổ hộ khẩu của hai bên( CMND hoặc căn cước công dân Việt Nam, hộ chiếu của người nước ngoài). Các tài liệu này phải hợp lệ. Trong đó, hộ chiếu không quá 10 năm, CMND không quá 15 tuổi kể từ ngày cấp.

• Chứng minh tình trạng hôn nhân: Bằng chứng về tình trạng độc thân, hoặc giấy đăng ký kết hôn với người đã có gia đình. Nếu không cần thiết vợ chồng phải thỏa thuận rõ ràng về việc chia tài sản.

• Thông báo lệ phí trước bạ giao dịch bất động sản.

Người bán / tặng / cho thuê,... phải là chủ sở hữu của tài sản đang được giao dịch. Nếu người tham gia giao dịch được chủ sở hữu ủy quyền thì phải có giấy ủy quyền có công chứng, CMND / hộ chiếu của người được ủy quyền và sổ tài khoản.

Tất cả các giấy tờ pháp lý bất động sản cần thiết phải được chứng nhận theo các quy định rõ ràng tại Điều 167 (3) của Luật Đất đai 2013.

II. Thủ tục pháp lý mua bán nhà đất

Để hạn chế tối đa rủi ro phát sinh trong quá trình giao dịch, quý khách hàng vui lòng tham khảo quy trình, thủ tục mua bán nhà đất dưới đây:

1. Đặt cọc

Bất động sản không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà nó có ý nghĩa rất lớn đối với người sở hữu. Vì vậy, bước đặt cọc mua sẽ giúp đảm bảo rằng người mua nhận được nhà như đã cam kết và đúng thời hạn, đồng thời hạn chế việc người bán từ chối giao dịch. Số tiền đặt cọc tùy thuộc vào điều kiện, thỏa thuận của hai bên giao dịch và thường từ 2% - 3% giá trị tài sản.

Hồ sơ đặt cọc cần có đầy đủ thông tin pháp lý về cả người mua và người bán, mô tả về tài sản đang được giao dịch, giá trị tiền mặt đã thỏa thuận của tài sản, số tiền và thời gian đặt cọc đã hứa theo cam kết,...

Bên cạnh đó, trong quá trình đặt cọc, cả người mua và người bán đều có thể mời người chứng kiến ký vào biên bản đặt cọc để nâng cao sự an tâm trong quá trình giao dịch, đồng thời họ cũng có thể ghi lại quá trình ký tên để làm bằng chứng trong trường hợp, tranh chấp, xung đột nảy sinh.

2. Công chứng hợp đồng mua bán

Quá trình công chứng mua bán nhà đất diễn ra gần như cùng lúc với việc người mua thanh toán nốt số tiền còn lại cho người bán và nhận bàn giao các giấy tờ pháp lý có liên quan theo yêu cầu của văn phòng công chứng liên quan đến bất động sản. Khi cơ quan công chứng ký hợp đồng mua bán, hai bên xác nhận đã hoàn tất thủ tục thanh toán, công chứng viên giao hợp đồng đã công chứng.

Quý khách hàng lưu ý thủ tục công chứng phải được thực hiện tại cơ sở trên địa bàn tỉnh nơi có tài sản, thời hạn công chứng không quá 2 ngày làm việc. Đặc biệt đối với những hợp đồng công chứng phức tạp, thời hạn có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày làm việc.

3. Nộp hồ sơ chuyển nhượng bất động sản cho cơ quan công quyền

Trong quá trình mua bán nhà đất, người mua phải nộp hồ sơ mua bán tại văn phòng cấp chính quyền như quận, huyện. Những giấy tờ cần chuẩn bị trong hồ sơ gồm sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, đăng ký kết hôn, hợp đồng đã được công chứng được bên cơ quan công quyền  bàn giao.

4. Nộp lệ phí trước bạ và thuế

Căn cứ vào thỏa thuận giữa hai bên trong quá trình mua bán nhà đất, một trong hai bên sẽ phải nộp hồ sơ và các khoản chi phí theo quy định của nhà nước cho Ủy ban nhân dân cấp Quận / Huyện. Đối với bên mua, luật quy định nộp thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị hợp đồng, lệ phí địa chính, giám định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

5. Giám định của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ cho cơ quan công quyền, chuyên viên sẽ thẩm định và xác nhận thông tin về căn nhà đang giao dịch. Đây là bước quan trọng nhất ảnh hưởng trực tiếp đến việc sang tên sổ đỏ trong quá trình mua bán nhà đất. Sau khi hoàn tất việc thẩm tra hồ sơ, cơ quan công quyền sẽ gửi thông báo thuế và người mua phải chủ động thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình. 

6. Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp đủ thuế, bên mua báo cáo UBND quận, huyện xuất trình đầy đủ giấy tờ nhà đất, hợp đồng mua bán nhà đất và biên lai trước bạ. Sở địa chính sẽ đăng ký sang tên đổi chủ và người mua chính thức trở thành chủ sở hữu căn nhà trong hợp đồng giao dịch, tức là quá trình mua bán nhà đất kết thúc tại đây.